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中经记者 吴静(wújìng) 卢志坤 北京报道

今年5月份(yuèfèn)，《关于持续推进城市更新行动的意见》落地，宣告城市更新进入全域推进、深度(shēndù)实施的新阶段。

《中国经营报》记者注意到，作为首都和历史文化名城，北京的城市更新在历史文化保护红线、减量发展天花板、超大城市治理复杂度(fùzádù)三重约束(yuēshù)下，通过政策创新(chuàngxīn)与多元共治，探索出一条“文保优先、民生为本、科技赋能(fùnéng)、共生更新”的首都路径(lùjìng)，其经验对全国历史文化名城更新具有重要参考价值。

近日，记者专访清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波(péngjiànbō)，就北京城市更新过程(gēngxīnguòchéng)中的典型案例以及方法论进行探讨。

高质量城市更新项目应该“五新融合(rónghé)”

《中国(zhōngguó)经营报》：中海大吉巷项目近期开业引发广泛关注，你认为它有哪些亮点(diǎn)和创新点值得推介？

彭剑波：该项目最近比较热门，我认为其创新点(diǎn)主要体现在(zài)四个方面。

一是文保优先与(yǔ)商业开发的平衡(pínghéng)：在对(duì)文物古迹保护的前提下，实现(shíxiàn)了商业运营、文化传承与城市发展的良好结合，为历史地段更新提供了新样板。核心是处理好文物保护与商业开发、生态可持续之间的关系。

二是立体空间利用模式创新：地上守形制，地下挖价值(jiàzhí)。地上遵循原有形制和风貌(fēngmào)，地下空间挖掘潜力，打造具有场景(chǎngjǐng)感的下沉庭院，地上地下共同提升片区的立体空间价值。

三是业态焕新与创新：不仅重视空间更新，也重视业态更新。引入了大量(dàliàng)优质业态，既包含传统文化(wénhuà)元素，也有新国潮和“非标商业”，这得益于企业(qǐyè)强大的商业运营和招商能力。

四是(sìshì)运营前置：项目伊始重视招商工作和运营逻辑，成功实践了“运营前置、招商先行”的理念(lǐniàn)，开业即网红，首日客流量约20万人次，商业招租率超过96%，呈现出(chéngxiànchū)高质量的运营状态。

此外，它在治理革新方面(fāngmiàn)也做(zuò)得不错，关注了原住民和周边市民的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升(tíshēng)了所在片区及城南的生活配套质量。

高质量的城市更新项目应该是“五新融合”的，即(jí)文化复兴(fùxīng)、空间更新、产业焕新、运营创新、治理革新。

具体来看，文化复兴即在保护文物、传承文脉基础上，擦亮(cāliàng)文化IP，塑造城市(chéngshì)文化新地标，打造文商旅融合(rónghé)新亮点；空间更新即应保尽保、修旧如旧，以绣花功夫提升空间立体利用效率，营造场景感，引导空间合规、合理(hélǐ)、有序、高质量利用，新旧共生(gòngshēng)、好用管用、区域协同；产业更新即推动传统产业迭代升级以及新质(xīnzhì)生产力的集聚(jíjù)成势；运营创新指(zhǐ)运营前置、招商先行，以运营绩效为重要考核标准，以平米论英雄，精细化、精准化运营，通过运营吸引(xīyǐn)流量导入，实现价值转化，激发城市发展的魅力、活力、动力、竞争力；治理(zhìlǐ)革新即践行人民城市为人民的理念，凝聚各方力量，整合各方资源，优化体制机制，通过参与式规划、协商型治理，实现共商共治共赢。

《中国经营报》：北京涉及(shèjí)文物古迹保护的更新项目，通常会遇到什么问题？在政策细则上是否(shìfǒu)有优化空间？

彭剑波：北京作为历史文化名城，中轴线申遗成功，对首都核心区（尤其是中轴线及周边）的文物保护工作展示了成绩，也(yě)对首都城市更新提出了更高要求(yāoqiú)。在城市更新中，必须(bìxū)持续践行“整体性保护”和“原真性(zhēnxìng)保护”原则。

大吉巷(xiàng)项目比较好地处理了文物(wénwù)保护与城市更新(gēngxīn)的(de)辩证关系，为北京乃至其他城市文物集中区域的更新提供了样板。其经验表明：保护文物是第一位的，更新在保护文物的前提下进行，也是可以大获成功的。

鉴于文物保护投入大(dà)、对周边改造要求高、成本高，我建议(jiànyì)政府可以在以下方面给予更多政策支持：

一是在业态准入上，在符合(fúhé)文保要求的前提下，支持业态创新，给予运营企业更灵活(línghuó)的业态准入政策和支持。

二是在地下空间利用上，因地制宜，支持合理、创新的(de)地下空间利用和(hé)立体营造。

三是在片区(piànqū)统筹运营上，鼓励对文物院落与周边片区进行统筹运营，增强针对市民的(de)开放性、体验性和参与性，使其融入整个(zhěnggè)片区的大运营；充分发挥文物的文化传播和文脉(wénmài)传承价值，带动人气集聚，导入流量，促进文物价值转化和片区商业运营价值提升，呈现保护“真文物”和营造高品质生活的有机(yǒujī)协同。

政府和(hé)市场的“双人舞”

《中国(zhōngguó)经营报》：大吉巷作为央企主导的更新项目，落地效果(xiàoguǒ)不错。后续以它为试点，探索政府统筹(tǒngchóu)零散地块（肥瘦搭配出让），同时让开发商承担文保修缮，并通过其他收益补贴民生设施的“片区更新统筹平台”模式(móshì)，可行性如何？

彭剑波：这种方式是可行的，且势在必行。中国(zhōngguó)城市更新规模巨大，根据(gēnjù)住建部公布的数据，截至2024年年底，房屋存量(cúnliàng)方面，我国城镇现有房屋总量662亿平方米，其中城镇住房存量从1978年的不足14亿平方米上升到(dào)2024年的接近350亿平方米。

近两年全国城市更新八大类任务(rènwù)，每年投资(tóuzī)项目数量稳定在6万个左右，完成投资额2.5万亿元以上。

中国的城市更新(chéngshìgēngxīn)规模大、需求广，单纯依靠政府投资远远不够，需要发挥社会(shèhuì)投资主体作用，形成政府投资与社会投资的合力，并调动居民参与改造的积极性，多方协力(xiélì)推进。

我在过去的工作实践中(zhōng)一直强调，城市更新需要坚持四项基本原则。

一是立足“城”的(de)站位：城市更新需有城市视角和系统思维，应基于城市发展总体目标，而非就地块(dìkuài)论地块。特别是具有一定规模的更新，应以片区（城市功能组团）为单位进行统筹，实现片区从(cóng)内到外、从里到面的全面(quánmiàn)更新，同时片区更新也要融入城市全域发展。

二是(èrshì)发挥“市”的力量：激活市场经济内生动力，撬动资本、人才、技术等要素踊跃投身城市更新(gēngxīn)进程，吸引多元投资主体聚集。政府需与市场携手“跳好双人舞(shuāngrénwǔ)”，共同探索更新解决方案。

三是实施(shíshī)“更”的行动：从老旧小区加装电梯、补齐停车位短板到口袋公园见缝插绿、滨水廊道生态修复等(děng)行动……更新的目标是让城市更美好(měihǎo)(měihǎo)——基础设施更完善、公共服务更均衡、生活品质更美好、产业发展更有动力。城市更新应围绕“更优、更美、更高效”进行功能迭代和品质跃升(yuèshēng)。

四是呈现“新”的获得感：将城市(chéngshì)更新中零散而有限的空间组织(kōngjiānzǔzhī)起来，通过共生共享思路，践行(jiànxíng)人民城市理念，让原住民、新居民、相关利益主体及全体市民在城市更新中有实实在在的获得感。

而实施片区更新，即是出于“点线面体”的系统性考量。目前(mùqián)各地对于片区尚无统一标准，但原则上应是一个城市组团，至少(zhìshǎo)是一个街区尺度，如老城可能由多条胡同(hútòng)或几条道路合围形成。

通过打包邻近地块形成更(gèng)(gèng)新片区，能解决系统性城市功能提升问题，其优势在于业态更丰富，更容易实现社会、经济、文化等综合效益，对城市和(hé)人民的贡献更系统。

此外，只有达到一定规模才具备运营绩效基础，更(gèng)容易导入各类要素，吸引投资和品牌(pǐnpái)。同时通过各业态地块的(de)搭配，更容易进行整体财务平衡和统筹计算。因其综合效益(xiàoyì)和更系统的算账逻辑，片区更新对社会资本也更具吸引力，比如北京石景山西部地区全域更新。

在这类城市更新过程中，应坚持“六位一体(yītǐ)”思维，即区域统筹——整合资源、协同功能(gōngnéng)，打破壁垒凝聚合力；市场主导——依循规律，激活资本挖掘机遇；策划先行——深度调研，谋定主题(zhǔtí)方向；规划引领——专业把控，绘制科学蓝图；价值转化——盘活(pánhuó)资产，挖掘多元效益；运营治理——长效精细，保障(bǎozhàng)成果惠民。

《中国经营报(jīngyíngbào)》：片区更新过程中普遍(pǔbiàn)会遇到哪些难点、堵点？以往有何经验可以借鉴？

彭剑波：从各地(gèdì)实践(shíjiàn)来看，共性难题在于统筹协调，包括基础设施、业态、风貌、运营、交通等各方面。

比如我们团队参与的北京大栅栏片区更新，当时突出(tūchū)矛盾表现为商居矛盾和“主客共享”问题。商家(shāngjiā)希望最大化客流和营业时间，而居民需要安静的生活环境和便利(biànlì)的生活服务。

针对这种(zhèzhǒng)位于大城市核心区、历史(lìshǐ)城区(chéngqū)、文保重点地区的片区更新项目，我提倡要采取共生型城市更新模式，其内涵在于“新旧共生”，即建筑的新旧共生，传统文化和现代文化的融合共生，以及“主客共享”，满足在地居民与外来消费者的需求，让各方都(dōu)有获得感。

在必须保护“真文物”的区域，比如北京法源寺片区更新，这种(zhèzhǒng)模式(móshì)通过“绣花功夫”，实现文旅融合、文物保护与商业开发的有机结合，使片区更有魅力、活力(huólì)和竞争力(jìngzhēnglì)。它不是大拆大建，而是有机更新、渐进更新。

又比如成都(chéngdū)宽窄巷子保留未腾退住户(zhùhù)，成都太古里商街与大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、苏州平江路沿河界面更新与内里(nèilǐ)生活气息并存等，本质上都是共生型更新的探索。

《中国经营报》：如何引导原住民积极参与更新(gēngxīn)？

彭剑波：在地居民感情最深，是城市(chéngshì)更新成果的重要参与者和评价者。没有(méiyǒu)他们参与的更新是冰冷、缺少温度的，违背“人民(rénmín)城市为人民”的理念。更新效果好坏，他们拥有重要发言权。

他们可以积极表达(biǎodá)自身意见和(hé)需求，我一直倡导“共思、共议、共建、共享”的参与式、协商型更新。居民作为生活主角，应参与共同思考和创作更新方案，才能确保方案行稳致远(zhìyuǎn)。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对(jiàoduì)：颜京宁）